Un acheteur qui n’avait pas versé au vendeur les 10% de dépôt de garantie nécessaires pour sceller la promesse de vente a été contraint de verser une grosse somme à l’agent immobilier chargé de la transaction.
La promesse de vente est un acte sérieux à ne pas prendre à la légère ni par le vendeur (qui s’engage à céder son bien et à ne pas chercher d’autre acheteur), ni par l’acheteur pour lequel changer d’avis peut s’avérer coûteux. La promesse s’accompagne en effet d’une « indemnité d’immobilisation » (en général 10% du montant de la transaction, mais légalement au moins 5%), une somme qui reste acquise par le vendeur, si la transaction ne se concrétise (sans que d’éventuelles conditions suspensives ne se soient réalisées).
Dans cette affaire repérée et commentée sur le blog du cabinet spécialisé en droit immobilier de Me Gabriel Neu-Janicki , un acheteur qui a fait capoter sa transaction immobilière pensait sans doute s’en tirer à bon compte. Il avait pourtant conclu une grosse promesse de vente, s’engageant à acquérir pour 2,8 millions d’euros et sans condition suspensive de crédit un lot comprenant une maison et deux villas. Et sur les 2,8 millions, 100.000 euros étaient prévus pour l’agence immobilière gérant cette transaction.
Perte de chance
Partant du principe que l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation rendait la promesse caduque, l’acheteur pensait s’en tirer à bon compte. En première instance, le Tribunal de grande instance de Valence lui a quasiment donné raison mais les choses ont bien changé avec la Cour d’appel de Grenoble (voir la décision ci-dessous) . Comme le rappelle Me Neu-Janicki, selon la jurisprudence, «l’agent immobilier peut obtenir réparation de la perte de chance de percevoir sa commission lorsque l’acquéreur renonce à la vente faute de dépôt de garantie» . Cette réparation ne peut cependant égaler la commission totale escomptée et la justice doit donc établir le pourcentage de perte de chance.
Dans ce cas précis, les magistrats grenoblois ont estimé que le non-versement des 270.000 de dépôt de garantie par l’acheteur était une faute en l’absence de motif légitime. C’est bien cette faute qui est l’origine de l’échec de la vente et de la perte du droit à toucher sa commission par l’agence. Les juges ont ensuite estimé à 80% cette perte de chance, soit 80.000 euros, auxquels ils ont ajouté 11.000 € au titre des frais exposés (visites, démarches, préparation du compromis...). Il est vrai que dans la catégorie ventes de prestiges ces éléments chiffrent rapidement. Ajoutez-y 2000 euros de frais de justice et l’on arrive à la somme de 93.000 euros. Un beau montant pour un compromis signé 3 mois après le début de la commercialisation et qui s’est révélé immédiatement caduc.
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