Le LLI implique d’acquérir un logement neuf par le biais d’une entreprise, souvent une SCI. ( crédit photo : Getty Images/iStockphoto )
Sommaire:
- Le LLI remplace-t-il le dispositif Pinel?
- Les avantages du logement locatif intermédiaire
- Le LLI est un dispositif contraignant pour les investisseurs particuliers
Le LLI remplace-t-il le dispositif Pinel?
Le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024, sans nouveau dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier résidentiel neuf pour lui succéder. Il permettait aux acquéreurs de bénéficier de réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat du logement. En contrepartie, ces derniers s’engageaient à louer le bien à des prix inférieurs à ceux du marché pendant une période comprise entre 6 et 12 ans. Pour remplacer le Pinel, les professionnels de l’immobilier mettent en avant un dispositif encore méconnu, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Créé en 2014, le LLI était dans un premier temps réservé aux investisseurs institutionnels. Il a été élargi aux particuliers par la loi de Finances 2024.
Les avantages du logement locatif intermédiaire
Le logement locatif intermédiaire permet aux classes moyennes de se loger à des tarifs abordables dans les zones tendues. Comme le dispositif Pinel, ces logements sont accessibles sous conditions de ressources, à des loyers inférieurs de 15% à 20% à ceux du marché. En retour, les acquéreurs (et bailleurs) bénéficient de deux avantages:
- Une TVA réduite à 10% au lieu de 20% sur le prix d’achat du bien immobilier,
- Un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière, pendant 20 ans.
Le cumul de ces deux coups de pouce permet de faire baisser le montant de l’investissement de 15 à 18% en moyenne par rapport à un investissement standard. En tenant compte de la fiscalité allégée, il offre une rentabilité similaire à celle du dispositif Pinel, autour de 2,8% à 3% par an. Le logement locatif intermédiaire est déplafonné: les limites propres au Pinel sont supprimées (300 000 euros par an et 5500 euros le mètre carré). Cela permet aux bailleurs d’investir dans des logements plus grands. De plus, les avantages fiscaux sont exclus du calcul du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10.000 euros.
Le LLI est un dispositif contraignant pour les investisseurs particuliers
Les avantages fiscaux liés à l’investissement dans le logement locatif intermédiaire sont incitatifs mais ils s’accompagnent de plusieurs contreparties:
- Le bien doit être situé en zone tendue (A bis, A, B1) ou dans des secteurs spécifiques comme ceux soumis à des opérations de revitalisation de territoire,
- Le bailleur s’engage à louer pendant une durée d’au moins 15 ans,
- Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par des ménages respectant certaines conditions de ressources,
- Le loyer est plafonné. Les barèmes sont identiques à ceux des programmes Pinel. En 2025, les plafonds sont fixés à 19,51 euros par mètre carré en zone A bis, 14,49 euros en zone A et 11,68 euros en zone B1 (charges non comprises).
- Le propriétaire doit être une personne morale. Ainsi, le bien locatif doit être acquis par l’intermédiaire d’une société, généralement une SCI (Société civile immobilière).
Pour simplifier l’accès au dispositif pour les investisseurs particuliers, certains promoteurs immobiliers proposent des «packs LLI», incluant la rédaction de statuts types de la SCI et les coûts de création et de publicité. Les frais de gestion peuvent être offerts la première année. Toutefois, la vigilance est de mise:
- La SCI nécessite au minimum deux associés. En outre, cette structure génère des obligations juridiques, comme la tenue d’une comptabilité et l’organisation d’une assemblée générale annuelle.
- Les statuts doivent être adaptés à la situation des investisseurs. Il est capital de prévoir des clauses statutaires en cas de différends entre les associés, de décès ou de divorce . En l’absence de dispositions, le Code civil s’applique par défaut. Cela peut générer des situations inconfortables et entraver le bon fonctionnement de la société.
En résumé, cet investissement doit être mûrement réfléchi. Certains professionnels pointent une durée de location trop longue et un plafonnement des loyers venant rogner la rentabilité. Le LLI s’adresse en priorité à des investisseurs avertis possédant déjà une SCI. En fonction de votre situation, il peut être plus intéressant d’acheter un bien neuf en dehors du dispositif.
En 2024, seul un tiers des particuliers ayant acheté un bien neuf sont des investisseurs
Selon les chiffres de l’Observatoire immobilier de la Fédération des promoteurs immobiliers de France, la part des investisseurs parmi les particuliers ayant acheté un bien neuf en 2024 (hors résidences avec services) s’élève à 33%. Ce pourcentage est en baisse depuis plusieurs années: il était de 49% en 2019, et 45% en 2022. Le recul s’explique par la hausse des taux d’intérêt et par les coups de rabot successifs portés au dispositif Pinel.
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